¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios en Zaragoza?
En Aragón no consta ninguna norma que obligue con carácter general a asegurar el edificio. Rige la Ley de Propiedad Horizontal, que deja los seguros a lo que digan el título constitutivo y los estatutos (art. 5): si los de tu comunidad lo exigen, obligan. Quien tiene hipoteca debe asegurar su piso contra daños por su préstamo (Real Decreto 716/2009, art. 10.1), pero esa obligación es del propietario, no de la comunidad. Y sin seguro, una indemnización a un tercero se paga con los fondos de la comunidad (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1).
¿Podemos pagar el seguro con el fondo de reserva?
Sí. El fondo de reserva es obligatorio, no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario y la ley dice que «con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). La prima también puede ir en el plan de gastos que prepara el administrador y aprueba la junta (arts. 14.b y 20.1.b).
¿Qué cubre el seguro de responsabilidad civil de una comunidad de vecinos?
Los daños que la comunidad cause a terceros por sus elementos comunes: una persona que se cae en el portal, un trozo de fachada que golpea un coche o una bajante común que estropea el local de abajo. La aseguradora asume «el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero» (Ley 50/1980, art. 73) hasta el límite pactado. Ese límite lo revisamos con el administrador, porque lo que no cubra el seguro sale de los fondos de la comunidad y, si no bastan, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario por su cuota (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1).
¿Qué responsabilidad tiene el presidente de la comunidad y la cubre la póliza?
El presidente representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.3). La responsabilidad civil de la póliza puede extenderse al presidente y a los miembros de la junta por lo que hagan en su cargo, según el condicionado de cada aseguradora: es una de las cosas que miramos al comparar ofertas.
Una fuga de un piso daña al vecino de abajo: ¿paga la comunidad o el vecino?
Depende de dónde nace. Si viene de una instalación común, como una bajante o la tubería general, responde la comunidad y entra su póliza si cubre daños por agua. Si sale de la instalación de un piso, la ley pone el daño a cargo de ese propietario, que debe mantener su vivienda en buen estado y resarcir los daños que ocasione por su descuido (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.b); ahí actúa el seguro de su vivienda.
¿Por qué capital hay que asegurar el edificio?
Por su valor de reconstrucción, no por el de mercado ni por el catastral. Si el edificio se destruye y reconstruirlo cuesta más del 50 % del valor de la finca, el régimen de propiedad horizontal se extingue, «a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 23). Además, si la suma asegurada es inferior al valor real, la aseguradora indemniza en la misma proporción (regla proporcional, Ley 50/1980, art. 30), salvo que se pacte excluirla.
Una inundación extraordinaria llega al garaje: ¿quién paga y con qué franquicia?
Paga el Consorcio de Compensación de Seguros, que indemniza las inundaciones extraordinarias, los terremotos o la tempestad ciclónica atípica (Estatuto Legal del Consorcio, art. 6.1). En comunidades de propietarios de viviendas no aplica franquicia (Resolución de la DGSFP de 28 de marzo de 2018). Una tormenta corriente entra, en cambio, en los fenómenos atmosféricos de la propia póliza, con sus condiciones.
¿Quién decide contratar o cambiar el seguro de la comunidad?
La junta de propietarios. La ley no pide una mayoría especial para el seguro: basta la mayoría de los propietarios que, a la vez, representen la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.7). El presidente firma por la comunidad, salvo que los estatutos o la junta digan otra cosa (art. 13.3).
El edificio tiene menos de diez años: ¿quién responde de los defectos de estructura?
En un edificio de viviendas nuevo, el promotor debe tener un seguro que cubra durante diez años los daños materiales por vicios o defectos de la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y entre los asegurados están los sucesivos adquirentes (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 19). La comunidad puede reclamar por esa póliza, que no sustituye al multirriesgo del día a día.
